רשות שוק ההון: אסור ליועצי משכנתאות לקבל מתנות מגופי המימון

רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון הודיעה על איסור סופי על מתן טובות הנאה, חופשות ועמלות ליועצי משכנתאות מצד גופים חוץ-בנקאיים. ההחלטה, שנחשפה לפני כמעט שנה, הפכה כעת להוראה מחייבת שתיכנס לתוקף תוך שלושה חודשים מיום הפרסום.

הרשות פרסמה את דוח הערכת השפעה רגולטורית ואת הוראות החוזר העוסק בפעילות נותני שירותים פיננסיים מול נציגי לקוחות בתחום הלוואות לדיור. המסקנה המרכזית: התגמולים שקיבלו עד כה יועצי המשכנתאות מגופי המימון החוץ-בנקאיים עלולים ליצור ניגוד עניינים ולפגוע בלקוחות, ולכן הם אסורים כעת לחלוטין.

על פי הנתונים שהוצגו, בשנים האחרונות חל גידול משמעותי בפעילותם של יועצי משכנתאות וגורמים מתווכים נוספים, המלווים לקוחות בתהליך נטילת הלוואות לדיור מול גופי מימון חוץ-בנקאיים. בבדיקה שערכה הרשות נמצא כי התפתחו מודלים מגוונים של תגמול והתקשרות בין נותני השירותים הפיננסיים לבין היועצים, שעלולים ליצור זיקות כלכליות ופערי מידע כלפי הלקוח.

האיסור החדש הוא רחב וגורף. הוא חל על כל סוג של תגמול, בין אם במישרין ובין בעקיפין, כספי או שווה כסף, כולל עמלות, חופשות, כרטיסים לאירועים והשתתפות במימון פרסום. גם מימון כנסים והכשרות מוגבל: הרשות התירה חריג מצומצם בלבד לכנסים מקצועיים ועיוניים, ובתנאי שלא יכלול מימון טיסות, לינה או שירותי אירוח.

בדוח שפרסמה הרשות הוסבר מדוע הוחלט לבחור במדיניות הקיצונית ביותר מבין החלופות שנבחנו. השארת המצב הקיים, כך נכתב, "מהווה פגיעה בלתי סבירה בהגנת הצרכן", משום שניגודי העניינים עלולים להוביל "להכוונת לקוחות למסלולי אשראי יקרים או פחות מתאימים בשל גובה העמלה המשולמת ליועץ". לעומת זאת, האיסור המוחלט "מבטל באופן מבני ומוחלט את ניגוד העניינים, ומבטיח ששכר הנציג ישולם על ידי הלקוח בלבד".

מעבר לאיסור על התגמול, ההוראות החדשות מטילות על נותני השירותים הפיננסיים אחריות חיתום עצמאית. כל חברת אשראי תידרש לבחון בעצמה כל בקשה להלוואה, לבצע דירוג אשראי עצמאי, להתאים את מאפייני ההלוואה ליכולת הפירעון של הלקוח, ולא להסתמך על חוות דעת היועץ בלבד. בנוסף, חברות האשראי יחויבו לקבל ייפוי כוח חתום מהלקוח לפני כל קידום עסקה מול הנציג, ודירקטוריון החברה יידרש לאשר מדיניות עבודה מול נציגים ולבחון אותה מחדש אחת לשנה לפחות.

הממונה על רשות שוק ההון, עמית גל, מסר כי "ההתחייבות למשכנתא היא אבן דרך משמעותית בחייו של משק בית. פרסום האסדרה נועד לספק סטנדרט שירות אחיד בשוק הולך וצומח, באופן אשר יגן על הצרכן ויבטיח כי הייעוץ שהוא מקבל מהגורם המייעץ יהיה אובייקטיבי וחף מתמריצים נסתרים". לדבריו, מדובר ב"מהלך צרכני חשוב, המגלם את עיקרון השקיפות".

יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקב, בירכה על ההחלטה ואמרה כי "מדובר בצעד חשוב ומתבקש שיחזק את עצמאותם המקצועית של היועצים, את אמון הציבור בענף ובעיקר את ההגנה על ציבור נוטלי המשכנתאות". לדבריה, ההתאחדות פנתה כבר באפריל 2025 לרשות שוק ההון בדרישה לאסור על גופים חוץ-בנקאיים להעניק עמלות וטובות הנאה ליועצים, "בדומה למגבלות הקיימות במערכת הבנקאית", ולטענתה כעת אימצה הרשות את העיקרון שההתאחדות קידמה. "יועץ משכנתאות חייב להיות מחויב לטובת הלקוח בלבד, ללא תלות או אינטרס כלכלי מול הגוף המממן", הדגישה.

למה זה חשוב

ההוראה החדשה נוגעת לכל מי ששוקל לקחת הלוואה לדיור דרך יועץ משכנתאות: היא אמורה להבטיח שההמלצה שיקבל הלקוח תתבסס על התאמה אישית ולא על עמלה שמקבל היועץ מחברת האשראי. בנוסף, חברות האשראי יצטרכו לבדוק בעצמן את יכולת ההחזר של כל לווה ולא להסתמך רק על חוות דעת היועץ, מה שעשוי לצמצם מקרים של התאמה ללקוח למסלול יקר מדי.

במקביל לפרסום ההוראות הסופיות לגופים החוץ-בנקאיים, הרשות פרסמה גם טיוטת חוזר מקבילה שמטרתה להחיל כללים דומים על הגופים המוסדיים, המעניקים הלוואות לדיור מתוך תיקי ההשקעות של החוסכים. הטיוטה כוללת איסור דומה על תגמול נציגים, חובת בחינה עצמאית של בקשות האשראי, והחלת ההוראות גם על חברות בנות של הגוף המוסדי. הרשות הזמינה את הציבור ואת הגורמים הרלוונטיים בשוק להגיש הערות לטיוטה, שייבחנו בטרם יגובש הנוסח הסופי שיחול גם על הגופים המוסדיים.