עסקת נדל"ן יוצאת דופן הושלמה לאחרונה ברחוב אתיופיה שבמרכז ירושלים. נכס מגורים ברחוב אתיופיה 13, בלב שכונת החבשים ההיסטורית, נמכר לתושב חוץ תמורת 12 מיליון שקל. המחיר גבוה בעשרות אחוזים מהערכות השווי השמאיות שנערכו לנכס, כך נודע.
הנכס הוצע בתחילה למכירה תמורת 13 מיליון שקל. לאחר משא ומתן שנמשך כשנה, הושלמה העסקה במחיר הנמוך במיליון שקל מהסכום המבוקש המקורי, אך גבוה בפער משמעותי מהערכות השמאים.
מדובר בנכס המשתרע על מגרש בשטח של כ-517 מ"ר, הכולל שטח בנוי של כ-188 מ"ר המחולק לחמש יחידות דיור סביב חצר פנימית רחבת ידיים. בנכס יש גם מרתף ששימש בעבר כבור מים, ומיוחסות לו זכויות בנייה נוספות בהיקף של כ-120 מ"ר. המבנה בנוי בסגנון הירושלמי המסורתי, עם קירות אבן עבים ופתחים מקושתים.
מעבר למיקומו ולאופיו האדריכלי, לנכס זיקה היסטורית ייחודית. הוא חלק ממתחם מגורים שבו נמצאת דירה נוספת, הממוקמת מעל המבנה שנמכר, ובה התגורר בעבר אליעזר בן-יהודה, מחיה השפה העברית, שפעל בירושלים בשלהי המאה ה-19 ובראשית המאה ה-20.
נודע כי גם הדירה שבה התגורר בן-יהודה מוצעת כיום למכירה, וכי מתנהלים מגעים לרכישתה. מדובר בדירת 5 חדרים בשטח בנוי של 137 מ"ר, שאליה צמודות מרפסות בשטח כולל של 60 מ"ר. בנוסף, הכנסייה האתיופית, הפועלת באזור שנים רבות, הביעה עניין ברכישת הנכסים ברחוב אתיופיה 13, במטרה להרחיב את שטחה ולהסב את המבנים לשימוש משרדי.
רחוב אתיופיה, הסמוך לרחוב הנביאים, נחשב לאחד הרחובות ההיסטוריים והמבוקשים במרכז ירושלים. הרחוב, המהווה חלק משכונת החבשים, מאופיין במבני אבן ותיקים, חצרות פנימיות ובניינים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי. האזור מזוהה עם הקהילה האתיופית בעיר, ובתחומו נמצאת גם הכנסייה האתיופית.
הכלכלן ושמאי המקרקעין חזקיה העצני הסביר כי בנכסי יוקרה בעלי מאפיינים ייחודיים עשויים להיווצר פערים ניכרים בין הערכות שמאיות לבין המחיר שרוכשים מוכנים לשלם בפועל. "מדובר באזור מבוקש מאוד, שבו רוכשים מוכנים לשלם מחירים הגבוהים מהשווי ששמאי שמרן היה מעריך", אמר. "כשמאים, אנחנו נזהרים שלא לרדוף אחרי השוק, אבל בנכסי יוקרה לטעם האישי ולהעדפות של הרוכש יש משקל משמעותי מאוד בקביעת המחיר. לעיתים מדובר בנכס שאין לו תחליף מבחינת הקונה, ולכן הוא מוכן לשלם הרבה מעבר לשווי הכלכלי שלו. לכן אני לא נופל מהכיסא כשאני שומע שהנכס נמכר ב-12 מיליון שקל, אף שלדעתי השווי השמאי שלו צריך להיות נמוך יותר", הוסיף.
העצני ציין גורם נוסף שעשוי להסביר תשלום מחיר הגבוה מהשווי המוערך, המכונה "פרמיית שליטה": נכונות לשלם סכום נוסף כדי להבטיח שליטה בנכס ובזכויות הנלוות אליו. "לעיתים יש היגיון כלכלי בתשלום מחיר גבוה יותר כבר היום, כדי להבטיח שליטה בנכס, במיוחד כשמדובר במיקום ייחודי ובהזדמנות רכישה שלא תחזור על עצמה", אמר.
למה זה חשוב
המקרה ממחיש כיצד בנכסי יוקרה ייחודיים בירושלים נוצרים פערים גדולים בין הערכות שמאיות למחיר שרוכשים מוכנים לשלם בפועל, מה שרלוונטי למי שמוכר או קונה נכס היסטורי באזורים מבוקשים בעיר.
נודע עוד כי הרוכש, תושב חוץ, מתכנן לבצע בנכס שיפוץ מקיף ולהתאימו לצרכיו האישיים. העסקה בוצעה בתיווכו של שמעיה פיין מסוכנות Fine Real Estate, המתמחה בשיווק נכסים ייחודיים בירושלים והסביבה. את הרוכש ייצגה המתווכת קרן הירשפלד מסוכנות KH.
העסקה סביב הדירה שבה התגורר בן-יהודה טרם הושלמה, והמגעים לרכישתה עדיין מתנהלים.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה